Share this post

Polska Blog

Wojownik na rynku nieruchomości

December 29, 2017 | by Bolesław Kołodziejczyk, PhD, MBA, MRICS

Próbował zostać wojownikiem kendo, przeżyć o misce ryżu i nauczyć Japończyków śpiewać „W stepie szerokim”. Był łowcą molekuł i badaczem lepkości cieczy na irlandzkiej ziemi. W Polsce pochłonął go temat project finance. Rodzina twierdzi, że nie może żyć bez nieruchomości. Jeśli więc trzeba odkryć coś na rynku i wykonać skomplikowaną analizę dla klienta – to na pewno ją zrobi. A w domu ciągle ulepsza przepis na… bigos.

Gościem „Nieruchomości z górnej półki” jest Bolesław Kołodziejczyk – doktor fizyki, szef Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska.

Grażyna Błaszczak, „Nieruchomości z górnej półki”: Co robi w nieruchomościach doktor fizyki, który badał pułapkę optyczną…

Bolesław Kołodziejczyk, Cresa Polska: Zamieniłem karierę naukową na nieruchomości wiele lat temu. I od tamtej pory łączę biznes z nauką, co daje mi jeszcze większą satysfakcję. W głębi duszy jestem naukowcem, ale wiem, że w biznesie liczy się czas. Natomiast natura naukowca sprawia, że sięgam głębiej, nie badam problemu powierzchownie. To przydaje się w biznesie.

Kiedy postanowił Pan, że zostanie naukowcem? Słyszałam, że już jako dziecko świetnie się Pan uczył.

Tak, to prawda, ale nie pałałem wtedy miłością do nauki. Dopiero na studiach na Politechnice Warszawskiej, na której skończyłem Wydział Mechatroniki, jedna z wykładowczyń fizyki spowodowała, że zainteresowałem się tym przedmiotem. I od tego wszystko się zaczęło. Zobaczyłem, że im bardziej analizuję temat, tym bardziej jest on interesujący.

Na tyle interesujący, że postanowił Pan zbadać lepkość cieczy w Japonii?

Pobyt w Japonii był jedną z największych przygód mojego życia. Gdy studiowałem na Politechnice, nie było takich możliwości skorzystania ze stypendiów, jakie są dziś. Pewnego dnia pojawiło się światełko w tunelu. Okazało się, że jeden z naszych profesorów ma świetne kontakty z Japonią i jest wielbicielem tej kultury. To właśnie prof. Ryszard Jabłoński pomógł mi i mojemu przyjacielowi zorganizować wyjazd naukowy do Kraju Kwitnącej Wiśni. Warunkiem było jednak uzyskanie stypendium naukowego i przejście na indywidualny tok studiów, dzięki czemu nie tracilibyśmy semestru. Udało się. Przy wsparciu rektora, i częściowo finansowani przez rodziców, polecieliśmy na pół roku do miasta Hamamatsu w środkowej części wyspy Honsiu, gdzie znajduje się jeden z kampusów Uniwersytetu Shizuoka.

Przez pół roku badaliśmy zastosowanie techniki pułapki optycznej w pomiarze lepkości cieczy i jej zastosowania w biotechnologii i medycynie, co ostatecznie zaowocowało pierwszą moją publikacją naukową. Mieliśmy dostęp do laserów i sprzętu na najwyższym światowym poziomie. W Polsce można było o tym tylko pomarzyć.

Podobno miał Pan w Japonii szalone przygody…

Wrażeń mieliśmy mnóstwo, bo oczywiście nie sama nauka nas zajmowała. Mieliśmy też czas, aby poznać kulturę Japonii. Przekonałem się, że Japończycy są niezwykle mili i gościnni. Mnie zafascynowała m.in. ich sztuka walki – kendo.

I chciał Pan zostać wojownikiem?

Z podziwem patrzyłem, jak wojownicy kendo ćwiczą świtem – o 5 – 6 rano – stojąc na bosaka na zimnej podłodze w nieogrzewanym dojo, czyli miejscu treningów sportów walki. Ćwiczyliśmy razem z nimi. Oni byli twardzi, więc my też musieliśmy.

To była szkoła życia. Szczególnie, biorąc pod uwagę to, że nie mieliśmy dodatkowych funduszy na ten wyjazd, więc naszym całodziennym wyżywieniem była miska ryżu, czasem jeszcze zupa miso i kanapeczka na kolację. Ale trzeba przyznać, że byłem wtedy w życiowej formie. Same mięśnie!

Rodzina się nie zamartwiała?

Nie, ale pamiętam, że krótko po przylocie z Japonii poznałem swoją przyszłą żonę. Jak mnie wtedy zobaczyła, to nie zapałała do mnie namiętnością. Wprost przeciwnie. Nie spodobałem się jej, bo byłem strasznie wychudzony. Omijała mnie raczej i dopiero po ponad dwóch latach zaczęliśmy się spotykać.

Ale wracając do Japonii: był Pan w szczytowej formie, w Nagano zjeżdżał ze szczytów, ryzykując życie…

Wybraliśmy się tam z przyjacielem na narty, bo chcieliśmy się poczuć jak olimpijczycy i o mało nie skończyło się to dla nas źle. Jesteśmy zapalonymi narciarzami, do tego zagrała ułańska dusza, no i pojechaliśmy w nieznane. Aż okazało się, że pozamykali wyciągi. Zrobiło się ciemno, a my w górach, drogi nie znamy. Na szczęście spotkaliśmy niżej jakiegoś Japończyka, z którym się dogadaliśmy na migi, i sprowadził nas do naszego ośrodka, gdzie już helikopter z ratownikami i policję chcieli wzywać. Oj, mocno musieliśmy się wtedy pokajać.

Mieliśmy też wiele innych przygód. Kiedyś wynajęliśmy w Kioto mały pokój, bo chcieliśmy zobaczyć, jak Japończycy witają nowy rok. Okazało się, że pokoik był lodowaty. Znajdował się w nim jeden grzejnik – w Japonii nie stosuje się centralnego ogrzewania – który działał, gdy wrzuciło się 100 jenów. To starczyło zaledwie na godzinę, a potem znowu trzeba było płacić.

Wyszliśmy więc do miasta, ale nigdzie nie było śladu imprezy. Japończycy w spokoju podążali w jednym kierunku. Poszliśmy za nimi. I co się okazało? Szli do świątyni, żeby podziękować za cały rok i prosić o zdrowie i pomyślność w kolejnym. Słychać było uderzanie w gong – oznaczało ono pożegnanie starego roku i powitanie nowego. I tak wyglądał nasz Sylwester w Kioto. Dodam jeszcze, że Japończycy uważają, że w Nowy Rok powinno się często śmiać, wtedy na pewno będzie sprzyjać szczęście.

Nadal nie wiem, w którym momencie, porzucił Pan fizykę dla nieruchomości…

Po powrocie z Japonii, postanowiłem zrobić doktorat. Wiedziałem jednak, że w Polsce uczelnie nie mają takich możliwości jak za granicą. Wytypowałem więc sobie kilka szkół i napisałem do nich, co chciałbym badać. Odezwał się do mnie m.in. prof. Brian MacCraith z Dublina i zaprosił do siebie, bo poszukiwał wtedy doktorantów. Dziś zresztą jest bardzo znany. Wyjechałem do Irlandii, gdzie studiowałem na Dublin City University…

… gdzie nadal badał Pan pułapkę optyczną i łapał Pan molekuły?

No, można tak to uprościć… ale poziom zaawansowania projektu był wyższy niż w Japonii. Postawiłem sobie za cel zbudowanie prototypu urządzenia, które nazwałem „Laser Trapping Microchip”. Miało ono zrewolucjonizować metody manipulowania żywymi mikroobiektami w laboratoriach. Prototyp się udał, rewolucja jeszcze nie…

… ale po powrocie do Polski, zamiast fizyką, zajął się Pan nieruchomościami i zaczął współpracować z Hiszpanami.

Tak, to byli moi pierwsi klienci. Dużo wtedy inwestowali w mieszkania. Pomagałem małym funduszom inwestycyjnym, reprezentowałem je w Polsce. Potem dostałem kolejne zlecenie i wreszcie trafiłem do Cushman & Wakefield. To był 2008 r. Pracowałem w dziale zajmującym się sektorem handlowym, gdzie robiłem analizy dla Piotra Kaszyńskiego, który był moim szefem – dość wymagającym, ale zawsze działającym fair. Później trafiłem do zespołu badań rynkowych i doradztwa, gdzie zajmowałem się projektami obejmującymi różne sektory i etapy życia nieruchomości.

I odszedł Pan do nowej firmy?

Piotr zadzwonił do mnie, gdy tworzył Cresę w Polsce. Złożył mi propozycję i przyjąłem ją. W poprzedniej firmie zmieniła się – po fuzji – polityka korporacyjna i nie wszystkim to odpowiadało.

Co dla Pana jest ważne w pracy?

Traktowanie po partnersku. W korporacji męczy mnie to, że liczą się tabelki, jest się pozycją, ma się numerek, a kluczowe powinny być twarde umiejętności i zaangażowanie. Poza tym tam wygrywa ten, kto sprawniej porusza się w korporacyjnej dżungli, a ja nie lubię tracić czasu na takie aktywności.

Jak jest w Cresie?

Dynamicznie, perspektywicznie i zdecydowanie partnersko. Mamy łączącą nas wszystkich jednakową motywację do działania, bo stworzyliśmy coś nowego, mamy solidne podstawy i widzimy dużą przestrzeń do rozwoju. Wiemy, że jesteśmy tutaj po to, by realizować określone założenia biznesowe. Ważne jest dla mnie podejście Piotra, który jest zawsze dostępny, porozmawia, da wskazówki, na bieżąco obserwuje, wymienia się spostrzeżeniami, a nie raz na pół roku spotyka się na rozmowie oceniającej. Takiego kontaktu, prawdziwej komunikacji, nie zastąpi nawet najlepsze oprogramowanie, bo bycie robotem zabija entuzjazm.

Jakie zadania dostał Pan w nowej firmie?

Zajmuję się badaniami rynku i doradztwem oraz analizami wykonalności. Badam aktualne trendy, wskaźniki – sprawdzam rozwiązania, które pozwalają klientom właściwie reagować na zmiany rynkowe. Wspieram także aktywność pozostałych działów w firmie i jestem zaangażowany w rozwój naszej działalności w regionach.

Dla kogo Pan dziś pracuje?

Są to głównie instytucje finansowe, fundusze inwestycyjne, samorządy i spółki z udziałem Skarbu Państwa. Duże grono klientów stanowią polscy i zagraniczni przedsiębiorcy posiadający potrzeby w zakresie szeroko pojętej obsługi dotyczącej nieruchomości.

W jaki sposób pomaga Pan inwestorom? 

Skupiamy się na tym, aby nasza usługa była jak najbardziej zindywidualizowana. Szczegółowo badamy każdy projekt, aby następnie przełożyć ten obraz na modele finansowe. Łączymy wiedzę kilku zespołów, aby powstała szyta na miarę koncepcja komercyjna.

Czego oczekują dziś inwestorzy szukający nieruchomości w Polsce?

Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest już rozwinięty, bezpieczny i transparentny. Ogromny ruch obserwujemy nie tylko w segmencie biurowym, ale także magazynowo-produkcyjnym. Rozwój gospodarczy napędza koniunkturę, rośnie zainteresowanie najemców, na które deweloperzy odpowiadają wysoką podażą. Tylko na rynku biurowym w Warszawie oddaje się do użytku ok. 300 tys. mkw. rocznie i nic nie wskazuje, żeby to tempo uległo ograniczeniu. Dynamiczny rynek deweloperski sprawia, że najemcy, których reprezentujemy, mają w czym wybierać.

Z kolei fundusze inwestycyjne ciągle szukają w Polsce nieruchomości, w które mogłyby zainwestować. Nasz rynek jest płynny, a sytuację związaną np. ze zmianą przepisów, rekompensują inwestorom wyższe stopy zwrotu niż na Zachodzie. Tak będzie, dopóki gospodarka będzie rosła, nie zabraknie chętnych do lokowania kapitału w Polsce. I w tym też pomagamy.

Podobno żadne wyzwania Pana nie stresują. Nikt nie widział Pana w biurze w złym humorze. Zawsze jest Pan oazą spokoju i się uśmiecha?

Zwykle się nie stresuję, bo z natury jestem optymistą, poza tym naukowcy – podobno – mają inne spojrzenie na świat. 

W domu też jest Pan taki spokojny?

Moja żona nie tylko twierdzi, że ja się w ogóle nie denerwuję, ale nawet ma do mnie o to pretensje. Wybucham naprawdę bardzo, bardzo rzadko. Dzięki temu naturalnie się uzupełniamy.

Mam dużo cierpliwości, mogę mówić do syna to samo nawet i dziesięć razy, i ciśnienie mi się nie podnosi. Mam to podobno po dziadku ze strony mamy, który był malarzem, bardzo spokojnym człowiekiem. Nigdy nie krzyczał na dzieci.

Ma Pan 9-letniego syna. Słyszałam, że zaplanował Pan cały proces wychowawczy: jest czas na naukę, na sport, na czytanie, na zajęcia dodatkowe. Syn nie gra w gry komputerowe, ale bardzo dobrze radzi sobie z programami i obsługą komputera, świetnie się uczy…

Michał ma prawie 9 lat i bardzo lubię go uczyć. Chciałbym, aby syn miał pasje, był ciekawy świata, rozwijał się naukowo, miał wiedzę techniczną i humanistyczną, spróbował grać na pianinie, choć to ostatnie średnio mu się podoba. Podsuwam mu też książki, bo sam uwielbiam czytać.

Właśnie chciałam zapytać, co Pana łączy z Agathą Christie czy Arthurem Conan Doyle’em oraz czy zna Pan na pamięć nowe przygody Herkulesa Poirot?

No nie, skąd pani o tym wie? Bardzo lubię powieści kryminalne, a to moi ulubieni autorzy. Mam w domu dużą bibliotekę, taką z prawdziwego zdarzenia. Zawsze o tym marzyłem. Przyznaję, jestem bibliofilem. Fascynują mnie nie tylko kryminały czy pozycje naukowe, ale też książki pokazujące świat od strony ekonomiczno-politycznej, które pozwalają zrozumieć, jak różne mechanizmy nami rządzą.

Słyszałam, że sam Pan pisze książkę…

Tak, z profesorem z Akademii Koźmińskiego, Pawłem Mielcarzem, przygotowujemy książkę o project finance. Piszę na temat wyceny opcji realnych. Zagadnienie to fascynuje mnie od lat, bo są projekty, szczególnie innowacyjne, obarczone bardzo dużym ryzykiem, także w nieruchomościach. Trzeba więc mieć opcję na każdym etapie inwestycji. Istnieją narzędzia, które pozwalają na wycenę takiej elastyczności działania i to o nich – w dużym uproszczeniu mówiąc – piszę.

Kiedy książka będzie do kupienia?

Oj, to jeszcze potrwa kilka miesięcy. A uwzględniając moje zaangażowanie w Cresę, to pewnie nawet i kilkanaście. Jednocześnie pracuję nad innymi publikacjami. Niedawno oddałem materiał dla prestiżowego tytułu Economic Research-Ekonomska Istraživanja o analizie portfela nieruchomości. Miałem więc jeszcze mniej czasu na dokończenie książki.

Nie tylko kocha Pan książki, ale także jazdę na nartach oraz pływanie. Podobno i pływać, i szusować uczyła Pana babcia, która jeszcze w wieku 80 lat sama jeździła na nartach.

Tak, skąd pani to wie? Babcia była pediatrą, ale miała dosyć twarde podejście do wychowywania dzieci. Dziś, jak się uczy dzieci pływać, to się mówi: „Synku, może spróbujesz, może zamoczysz paluszek, a może nawet stópkę”. A babcia wrzucała delikwenta do wody i mówiła: „Płyń!”.

Pana też wrzuciła?

Oczywiście. Z nartami było podobnie. Nawet miałem ze dwa razy nogę złamaną, ale zostałem naprawdę dobrym narciarzem, mówiąc nieskromnie. Do tej pory jestem babci za to wdzięczny.

W czym jeszcze jest Pan dobry, jakie ma Pan ukryte talenty?

Robię najlepszy bigos na świecie. Naprawdę! I sos z pieczarkami i ze szpinakiem, z curry, z dodatkiem oleju kokosowego. Pycha! Mam swoje sposoby na przyprawianie potraw. Nawet żona uważa, że moja żyłka naukowca – eksperymentatora dobrze sprawdza się w kuchni. I chciałaby, abym częściej gotował, ale – niestety – brakuje mi na to czasu…

Żona często się złości, że za długo przesiaduje Pan w biurze?

Jak to ująć… Tak, bywa z tego powodu niezadowolona, ale staram się jej to zrekompensować.

W jaki sposób?

Wychodzimy razem, zabieram żonę do restauracji, spotykamy się ze znajomymi…

I to pomaga?

Nie zawsze. Ale po to są kobiety, żeby przypominać, że w życiu liczy się nie tylko praca.

Dziękuję za rozmowę.


CV:

Bolesław Kołodziejczyk – dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska. Podczas 12-letniej kariery zawodowej zarządzał ponad 100 projektami doradczymi i transakcyjnymi realizowanymi na rzecz państwowych i prywatnych podmiotów gospodarczych. Przed dołączeniem do firmy Cresa Polska pracował m.in. w firmie Cushman & Wakefield, gdzie doradzał klientom takim jak KGHM TFI, STRABAG, Budimex Nieruchomości, Metro Properties, BOŚ, czy PKP. Pracował także w nieruchomościowych funduszach inwestycyjnych. Jest absolwentem Politechniki Warszawskiej, studiów MBA na Uniwersytecie Heriot-Watt w Edynburgu, a tytuł doktora uzyskał na Dublin City University. Jest również członkiem RICS i certyfikowanym konsultantem ds. zarządzania.

Sensei i ekipa polskich naukowców w Japonii (trzeci z prawej – Bolesław Kołodziejczyk)

Bolesław Kołodziejczyk z wojownikami Kendo (ostatni z prawej)

Z kolegami w czasie zwiedzania Kraju Kwitnącej Wiśni

Polski akcent w Hamamatsu, bliźniaczym mieście Warszawy

Po szusowaniu na nartach w Nagano. To była jazda…

Bolesław Kołodziejczyk w Edynburgu na rozdaniu dyplomów

Relaks na szlaku

W czasie branżowej dyskusji na spotkaniu w Polskiej Radzie Centrów Handlowych – Szymon Łukasik i Bolesław Kołodziejczyk

Źródło: „Nieruchomości z górnej półki” – blog Grażyny Błaszczak, wywiad opublikowany w grudniu 2017 r.