Share this post

Cresa Blog

Gabinety dyrektorskie nie są im potrzebne

December 28, 2017 | by Artur Sutor, Bartek Włodarski

Jest taki duet na rynku biur. Różni ich wszystko: od stylu życia – po poglądy polityczne. Jeden kocha auta i motocykle. Drugi od lat jest fanem roweru i deski surfingowej. Łączy ich poczucie humoru i … metry kwadratowe.

Gośćmi „Nieruchomości z górnej półki” są Bartek Włodarski i Artur Sutor, którzy zarządzają Zespołem Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie doradczej Cresa Polska.

Grażyna Błaszczak, „Nieruchomości z górnej półki”: Panowie, właśnie kończycie najdłuższe wakacje w Waszym życiu. Chyba wreszcie czas, wziąć się do pracy?

Bartek Włodarski, Cresa Polska: Tak, to była bardzo miła przerwa w pracy. Wiosną wraz z Arturem postanowiliśmy odejść z firmy Knight Frank. Dzięki temu wreszcie, bo prawie po 20 latach, mogłem sobie zrobić prawdziwe wakacje.

Przez wiele lat pracy miałem może tydzień urlopu latem. Dlatego całkowity reset: mentalny i rodzinny był konieczny. Wreszcie też udało się załatwić te wszystkie rzeczy, na które nie było czasu, np. kupić żarówkę i wymienić ją po dwóch latach.

A Pan, Panie Arturze, też nadrabiał kilkuletnie zaległości tego lata?

Artur Sutor, Cresa Polska: Tak, przez trzy miesiące ładowałem baterie, odciąłem się od rutyny. Więcej czasu poświęciłem rodzinie i wspólnie podróżowaliśmy po świecie.

Żony i córki nie były zmęczone Waszym towarzystwem, kiedy nagle mogliście im poświęcić przez wiele tygodni całe dnie?

Artur Sutor: Moja rodzina szybko się przyzwyczaiła. To było nam wszystkim potrzebne, bo przez ostatnie 15 lat panował – nie tylko w moim przypadku, ale także generalnie w otoczeniu – kult pracy, połączony wręcz z paranoją, że jak się ludzie nie wykażą długim siedzeniem w biurze, to nie awansują, albo nawet stracą posadę. Dlatego pracownicy nie odpoczywali. Takie podejście jest nie do utrzymania na dłuższą metę. Teraz sytuacja się zmienia w wielu firmach.

Bartek Włodarski: Zmiany w korporacjach widać gołym okiem – na przykład jadąc wieczorem przez Warszawę. Nie tak dawno całe piętra w biurowcach o godzinie 21 były oświetlone, ludzie siedzieli przy biurkach. Teraz jest dużo mniej takich widoków. To znaczące zmiany.

„Mamy razem ponad 33 lata doświadczenia w zakresie reprezentacji najemców na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” – to Wasze dossier. Dlaczego nawet przedstawiacie się razem? To nietypowe.

Artur: Bo my działamy razem, więc razem się przedstawiamy. Nie zawsze tak było, ale od kiedy połączyliśmy siły, biznes idzie lepiej. Jeden ma doświadczenie z reprezentowania tylko najemców, drugi – głównie właścicieli budynków. Ja uczyłem się na rynku lokalnym, Bartek – za oceanem. W duecie mamy to, czego nie oferuje nikt inny.

Bartek: Często jest tak, że klienci chcą być prowadzeni za rękę nie tylko na początku transakcji, ale przez cały proces, a także po jego zakończeniu. Konkurencja często najpierw oferuje im najlepszą obsługę, a potem daje osobę z mniejszym doświadczeniem. A my jesteśmy zawsze do dyspozycji i każdy z nas patrzy na transakcję trochę inaczej.

I potem pojawiają się komentarze, że „Bartur” znowu namieszał na rynku…

Artur: Różne legendy o nas krążą, podobnie jak różne przezwiska wymyślano dla nas w branży, ale nam to nie przeszkadza.

Kto wymyślił „Bartura”?

Bartek: Nie pamiętam, kto skleił nasze imiona, ale się przyjęło.

Artur: Był też przez jakiś czas Flip i Flap i jeszcze inne pseudonimy, ale my się nie obrażamy. Nas to bawi, a autorzy tych powiedzonek po prostu się nas boją.

Ile czasu działa „Bartur”?

Bartek: Zaczęliśmy razem pracować jeszcze w Cushman & Wakefield. Poznaliśmy się jednak chwilę wcześniej, przy dużej transakcji najmu w Warsaw Trade Tower.

Artur: Tak, ja reprezentowałem najemcę, Bartek – właściciela budynku. Byliśmy po dwóch stronach stołu i nie było nam razem po drodze. Wkrótce spotkaliśmy się właśnie w C&W.

Bartek: Po jakimś czasie zaczęliśmy działać w duecie, z bardzo dobrymi wynikami.

Po to, aby ostatecznie odejść z C&W?

Bartek: W tej firmie zaszło wiele zmian po fuzji z DTZ.

Artur: Wiele osób zdecydowało się wtedy na pracę w innych firmach.

Bartek: W tym czasie zapukał do nas Knight Frank, który rozwijał dział reprezentacji najemców. To była bardzo dobra oferta i bardzo dobre miejsce pracy. Mieliśmy samodzielność, byliśmy jakby firmą w firmie, liczył się wynik, a nie tzw. korpo.

Artur: Tak, w Knight Frank pracowało nam się dobrze, klienci poszli za nami, bo nam ufali. Byliśmy tam jednak niecałe dwa lata.

Skoczkowie…

Bartek: To nie tak. Nie poszliśmy do Knight Frank z takim zamiarem, że to na przeczekanie i że za chwilę odchodzimy. Wprost przeciwnie, jednak pojawiła się szansa na inny scenariusz. Mamy bardzo miłe wspomnienia z Knight Frank.

Ale znowu poczuliście – jak to powiedział jeden z Waszych kolegów – zew natury – i postanowiliście odejść.

Bartek: Nie było to proste, ale kiedy pojawiła się opcja na literę „C”, to nie mogliśmy z niej nie skorzystać.

„C” jak Cresa?

Artur: Dokładnie tak.

Ale po co Wam ta zmiana, skoro byli klienci, mieliście sukces?

Artur: Cresa to nowe wyzwanie w naszej karierze – nie można zrezygnować z takiej szansy. Kontynuując swoją działalność, będziemy korzystali z doświadczeń firmy specjalizującej się w naszej dziedzinie. Do tego stworzenie biura nowej firmy na lokalnym rynku jest bardzo ekscytujące.

Chcecie reprezentować tylko najemców, aby zlikwidować zjawisko konfliktu interesów. Ten pomysł nie ma jeszcze wielu zwolenników w innych agencjach.

Artur: Wszyscy wiedzą, że jest konflikt interesów na rynku w firmach, które świadczą usługi i dla najemców, i dla wynajmujących jednocześnie, nawet jeżeli są to różne usługi.

Bartek: Tak, bardzo ciężko jest pogodzić rozbieżne interesy dotyczące reprezentacji najemców, reprezentacji wynajmujących oraz działu zarządzania nieruchomościami w jednej firmie. Stosuje się tzw. chiński mur, który czasami nie jest szczelny. Poza tym istnieje jeszcze interes agencji, a nie tylko jej klientów.

Artur: Na rynku jest tak, że jeśli agencja przyprowadzi pierwszego czy drugiego dużego najemcę, to potem jest preferowaną agencją przez właściciela tego budynku i najprawdopodobniej otrzyma zarządzanie nim i jeszcze to ona go sprzeda, gdy już będzie czas wyjścia z tej inwestycji. W takiej relacji nie można mówić o niezależności, nawet jeżeli wszystko jest transparentne.

A kto rządzi u Was?

Bartek: Jakby to powiedzieć: jest taka reklama, w której występuje Rozum i Serce. U nas tak właśnie jest.

Artur: Nie, nie mów tego, bo będziemy mieć kolejny pseudonim na rynku!

Który z Was to Rozum, a który Serce?

Bartek: To zależy od sytuacji – różnie, na zmianę.

Artur: Bo my słuchamy siebie wzajemnie. Ale nie zawsze zgadzamy się ze sobą, a nawet częściej mamy różne zdania.

Jesteście przewidywalni dla współpracowników?

Bartek: Choć mówi się o nas na rynku, że jesteśmy surowymi mentorami, to jednak okazuje się, że idą za nami do kolejnych firm osoby, z którymi już trochę razem przeszliśmy. Ale odbijanie karty na wejściu do biura – to nie dla nas.

I Piotr Kaszyński, który tworzy Cresę w Polsce, jest na to gotowy?

Artur: Z Piotrem znamy się od bardzo dawna, razem pracowaliśmy w C&W. Piotr zna nasz styl pracy i mamy do siebie zaufanie. Siedzieliśmy obok siebie w biurze, dzieliła nas tylko szafa, więc Piotr nie raz słyszał, jak rozmawiamy. I zdarzało się, że wstawał i mówił: „Panowie, stop. To za mocny dowcip”. On wie, kiedy powiedzieć „dość”, choć sam ma wielkie poczucie humoru. I o to chodzi.

Podobno jesteście Panowie przeciwieństwami pod każdym względem: Artur ekspresyjny, Bartek – wprost przeciwnie. Dzielą Was poglądy polityczne, sposób spędzania czasu, jeden stawia na rower i deskę, drugi – na motor. I jak tu robić razem biznes, gdy wszystko dzieli?

Artur: To prawda, mamy różne zainteresowania, temperament, poglądy polityczne, dzieli nas spojrzenie na to, co dzieje się teraz w Polsce.

Bartek: Ale jeśli chodzi o geopolityczne postrzeganie świata, to poglądy mamy te same.

Spędzacie czas po pracy razem? Może wspólne wakacje?

Bartek: O nie, nie!

Artur: Generalnie nie, ale byłem kiedyś na Helu u kolegi, gdzie on surfuje. Mnie to nie pociąga. Bo on spędza wakacje aktywnie, a ja wolę poleżeć na plaży. A wiadomo, jaka jest pogoda nad Bałtykiem…

Ale bycie ojcami córek Was łączy. Wymieniacie doświadczenia?

Bartek: Tak, rozmawiamy na ten temat. Artur pyta czasem o coś, bo ja jestem w tej grze już na wyższym poziomie, ponieważ moja jedna córka ma prawie 18 lat, a druga – 13 lat. No i ja mu opowiadam, że zaczynają się już u nas imprezy z okazji „osiemnastek”, pierwsze wino, samodzielność. A on już sobie wyrywa włosy z głowy, gdy to słyszy.

Artur: Bo moja córka ma osiem lat i nieuchronnie idzie w stronę dojrzałości. Ja ją na żadne imprezy nie puszczę!

Bartek: A ja mu mówię, że to błąd. Nie należy dziecka trzymać pod kloszem – wprost przeciwnie. Trzeba postawić na zaufanie i samodzielność. Artur, masz jeszcze chwilę, by się tego nauczyć.

Artur: Podoba mi się w wychowaniu córek przez Bartka to, że daje im wędkę, a nie rybę. To bardzo trudne dzisiaj. Zdaję sobie z tego sprawę, tylko że u mnie wszystko idzie raczej w stronę rozpuszczenia jedynaczki. I tu Bartek mnie edukuje. Na przykład jego córka w wakacje pracuje, aby mieć swoje pieniądze. A nie musi. I mi to bardzo imponuje.

Bartek: Córka jest instruktorką windsurfingu przez dwa miesiące wakacji. Łączy pracę z przyjemnością.

Zawsze siedzicie obok siebie?

Bartek: Zawsze. Gabinety dyrektorskie nie są nam potrzebne.

Artur: Jak powstawało biuro dla Cresy, to padło pytanie o pokoje. Odmówiliśmy. Siedzimy razem ze swoimi ludźmi.

Podobno nawet na obiady chodzicie razem?

Artur: Tak, prawie zawsze. Rozmawiamy najpierw o życiu, a potem i tak o pracy.

Bartek: Chodzimy zwykle w to samo miejsce, tam, gdzie mamy najbliżej, gdzie nas znają i szybko obsługują.

Artur: I gdzie w poniedziałki jest zawsze mielony, a każdego dnia, bez względu na zamówienie, Bartek dostaje na osobnym talerzu… pokrojone pomidorki z cebulką. Nie wiem po co, ale ciągle je zjada.

Największy sukces zawodowy: pojedynczy czy wspólny?

Artur: Na pewno wspólny.

Bartek: Ale nie chodzi o jedną transakcję.

Artur: Najbardziej jestem dumny z tego, że po takich standardowych, 5-letnich umowach najmu biura, klient wraca do nas, bo chce, byśmy to my mu doradzali. I nie ma dla niego znaczenia logo, pod jakim pracujemy. Po prostu nam ufa.

Dobre wyniki w pracy pozwalają, żebyście sprawiali sobie przyjemności finansowe?

Bartek: Tak, sukcesy w pracy pozwalają na korzystanie z życia. Trochę inwestuję, ale jeśli chodzi o rozrywkę, to uprawiam sport i mam taką zasadę, że na sprzęcie sportowym się nie oszczędza.

Artur: Moje hobby to motoryzacja, więc inwestuję w samochody i motocykle. Niedawno sprowadziłem z Japonii 26-letnie BMW 850. Klasyka. Wersja limitowana. Już go odrestaurowałem. Mój kolejny projekt to dwudziestoletni Jeep Wrangler, którego chcę doprowadzić do najlepszego stanu w Polsce.

Wracamy do Cresy. Czas się wziąć do pracy, bo już jesień, a tu tyle biur do wzięcia na stołecznej Woli.

Bartek: Deweloperzy budujący teraz na Woli nie będą mieć kłopotu z pustostanami. Wiem, że ludzie się dziwią, po co tam tyle wież budują, bo kto to wynajmie. Znajdą się chętni. Spójrzmy na niedawno otwarte biurowce Q22 czy Warsaw Spire – oba wynajęte. Bo dobre budynki mają komplet. Najemcy idą ze starych biur na Służewcu do nowych na Woli. Taki jest trend.

Ale na Woli powstaje kilka dobrych projektów jednocześnie, na przykład Skanskiej, Ghelamco, Echa Investment, Mennicy, Karimpolu…

Artur: Nie wszystkie te budynki będą oddawane w jednym czasie. Poza tym na rynku dużo się dzieje: fuzje bankowe, Brexit, ekspansje. Będą klienci na produkt z górnej półki. To prawda, że jest około 700 tys. metrów pustych biur w Warszawie. Ale są to powierzchnie z trzeciej lub czwartej ręki, które już mają za sobą czasy świetności.

Bartek: Z punktu widzenia właściciela budynku sytuacji nie ułatwia też to, że warszawski najemca jest wyedukowany. Ma świadomość, że działa na rynku, na którym to on rozdaje karty.

Bo wie, że w stolicy jest w sumie ponad 5 mln mkw. biur, a w Krakowie – około mln mkw. Wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi kilkanaście procent. To powód do radości dla najemców i problem dla właścicieli biur.

Artur: W przypadku obu miast wskaźniki pustostanów utrzymują się na wysokim poziomie od dłuższego czasu. W efekcie obserwujemy spadki efektywnych stawek czynszowych w biurach. Kluczowe są jednak nie tylko warunki finansowe, ale różnego rodzaju udogodnienia w budynku oraz bliskim sąsiedztwie. Komunikacja miejska, jak również brak problemów z parkowaniem, stanowią ważny czynnik. I za te elementy najemcy są gotowi więcej zapłacić.

Bartek: Sytuację deweloperów poprawia rynek kapitałowy. Stopy kapitalizacji osiągają najniższe wartości w historii, utrzymując opłacalność tego typu inwestycji. Jednak jest faktem, że część z istniejącej wolnej powierzchni nie do końca odpowiada najemcom. Myślę, że można je określić jako pustostany o charakterze strukturalnym.

Czego powinien oczekiwać od agenta klient, który szuka najlepszego biura dla swojej firmy? Na czym polega taka usługa? Dajecie Panowie klientowi listę adresów do wyboru i …

Bartek: Wsparcie doradcy nie polega tylko na tym, aby wpisać w wyszukiwarkę podstawowe wymagania i wygenerować zestawienie potencjalnych budynków spełniających podane kryteria. Na początku zapoznajemy najemcę z sytuacją na rynku nieruchomości. Następnie, na każdym etapie procesu, przedstawiamy nasze rekomendacje. Jesteśmy z klientem od momentu wyboru z tzw. długiej listy budynków, poprzez wizje lokalne, finalne negocjacje umowy pod kątem finansowym, prawnym i technicznym. Uczestniczymy we wszystkich spotkaniach, dzielimy się naszymi doświadczeniami z poprzednio przeprowadzonych transakcji, aby wybrana przez najemcę opcja była faktycznie najlepsza i spełniała jego oczekiwania.

Artur: Czuwamy nad prawidłową realizacją zapisów umowy, łącznie z aranżacją powierzchni. Zależy nam na tym, aby klient czuł się w swoim biurze komfortowo przez cały okres trwania umowy i aby chciał nawiązać z nami ponowną współpracę.

Czy moda na biuro tworzone z myślą o pracownikach, ich potrzebach, nie jest po prostu wybiegiem marketingowym? Wszyscy mówią o workplace solutions. Tymczasem centra telefoniczne nie wyjdą z tanich open space, by pracownik poczuł się lepiej.

Artur: Robimy dla klientów także badania workplace solutions, które są wskaźnikiem aktualnych i przyszłych potrzeb pracowników, uwzględniających również rozwój firmy. Biuro jest istotnym elementem wizerunku firmy mającym m.in. wpływ na osiągane wyniki. Wybór lokalizacji biura i jego aranżacja mogą zachęcić potencjalnych pracowników do podjęcia decyzji o pracy w danej firmie. Atrakcyjne otoczenie podnosi także efektywność pracy.

Bartek: Realne korzyści odniesione przez firmę zależą przede wszystkim od branży. Np. firmy IT najwięcej skorzystają z rozwiązań workplace solutions. Z kolei większość najemców BPO/SSC, którzy są obecnie głównymi motorami rozwoju rynku, powinna rozsądnie podchodzić do angażowania środków w najbardziej zaawansowane i drogie rozwiązania, ponieważ czasem lepiej jest się skupić na inwestycji w systemy motywacji pracowników.

Czego Panom życzyć na nowej drodze?

Bartek: Dobrego biznesu, jak dotąd, i radości z tego, co robimy.

Dziękuję za rozmowę.

CV ekspertów:

Artur Sutor – partner, dyrektor działu Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Cresa Polska. Ma 14-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Pracował między innymi w firmach Cushman & Wakefield i Knight Frank. Specjalizuje się w obsłudze umów typu pre-let i przedłużaniu umów najmu długoterminowego. Jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył także studia podyplomowe na SGH. Ma licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Bartek Włodarski – partner, dyrektor działu Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Klientów Korporacyjnych w firmie Cresa Polska. Związany z rynkiem nieruchomości komercyjnych od ponad 19 lat. Karierę zawodową rozpoczynał w Kanadzie, w firmach Colliers i CBRE. Po powrocie do Polski w 2003 r. pracował w amerykańskiej firmie deweloperskiej Apollo-Rida i w firmach doradczych Cushman & Wakefield oraz Knight Frank. Zdobył doświadczenie współpracując z wynajmującymi i deweloperami, co wykorzystuje w reprezentacji najemców. Jest absolwentem Wydziału Ekonomii Uniwersytetu Carleton w Ottawie, Kanada.

Bartek Włodarski i Artur Sutor - czyli Bartur z Cresy Polska

Bartek i Artur są nie tylko fanami biur

Rozum i Serce – który z nich jest kim?

Bartek to sportowiec – uwielbia ekstremalne wyprawy na biegówkach

Artur lubi szybkość, jest fanem motoryzacji

Bartek to wyczynowiec – zdobywa góry … na rowerze

Leniwe, egzotyczne wakacje to coś dla Artura. Im bardziej egzotycznie, tym lepiej

Poczucie wolności Bartkowi daje surfing – wiatr i fale to jego żywioł

Źródło: „Nieruchomości z górnej półki” – blog Grażyny Błaszczak, wywiad opublikowany we wrześniu 2017 r.